¿Burbuja inmobiliaria en Panamá?

La otra cara del auge económico de Panamá: oficinas y hoteles vacíos
Por Kris Hudson para The Wall Street Journal.

PANAMÁ—Este país centroamericano, conocido principalmente por el ajetreado canal que lo atraviesa, se ve afectado por la contracara de su rápido crecimiento económico: ha construido demasiadas oficinas y hoteles.

La expansión de Panamá como la capital bancaria de Centroamérica y su enérgico cortejo de compañías multinacionales mediante exenciones tributarias convirtieron al país en los últimos años en un imán para los inversionistas extranjeros. Personas ricas y empresas de países como Colombia y Venezuela consideran los bienes raíces panameños como un lugar estable para colocar capital.

Impulsadas por esta demanda, las inmobiliarias panameñas han casi triplicado el mercado de oficinas de lujo de la capital desde 2009. Estas firmas aumentaron la oferta de habitaciones de hotel en cerca de 61% entre 2012 y 2013, según Lodging Econometrics.

Como consecuencia, la tasa de desocupación de oficinas en la ciudad ha subido a 33,6%, la mayor en América Latina, y podría ascender hasta 45% para 2016, según la firma de bienes raíces JLL. Las tarifas de alquiler de todas las torres a excepción de las mejores han descendido en hasta 30% desde 2012, señala.

En tanto, la tasa de ocupación de los hoteles ha caído a 49,9% en los primeros 10 meses del año, desde 72,5% en el mismo período de 2008, indica Smith Travel Research. A su vez, las tarifas por noche han disminuido en 28% en ese lapso a un promedio de US$108,80.

Los propietarios e inversionistas en Panamá ahora prevén que las bajas tasas de ocupación de oficinas y habitaciones de hoteles se prolonguen por varios años. Muchos auguran que la pujante economía de Panamá llenará el vacío, pero no por al menos dos años, o más. Otros están atentos a ver si los propietarios comenzarán a vender hoteles a precios bajos y seguirán rebajando los alquileres de oficinas, lo que significaría menores precios tanto para los viajeros como para los inquilinos.

“Demasiada gente empezó a construir lo mismo sin hablar entre sí”, afirma Herman Bern Sr., cuya empresa familiar, Empresas Bern, ha desarrollado 130 proyectos comerciales y residenciales en Panamá desde que la fundó en 1978.

La construcción excesiva en Panamá sirve de advertencia para otros mercados cuya relativa estabilidad es codiciada por los inversionistas extranjeros. Por ejemplo, los inversionistas de América Latina han mostrado un apetito voraz por apartamentos en el sur de Florida, donde empresas constructoras han anunciado desde 2011 planes para unas 40.000 unidades, lo que representaría una expansión de 32% del inventario actual, según la firma de investigación de mercado CraneSpotters.com.

El atractivo de Panamá es obvio. El crecimiento de su Producto Interno Bruto ha sido el mayor en América Central por varios años, con una expansión de 8,4% en 2013, según el Banco Mundial. Ayer, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), estimó que el país se expandirá 6% este año, nuevamente liderando la región. La exención de muchos impuestos para las multinacionales ha atraído a decenas a establecer sus sedes regionales aquí, entre ellas Johnson & Johnson, Caterpillar Inc. y Procter & Gamble Co. El país, que tiene una población de 3,9 millones de personas, está elevando su perfil con una ampliación de US$5.250 millones de su canal para permitir el paso de buques más grandes.

Panamá también es atractivo para los inversionistas, ya que utiliza el dólar. El desarrollador inmobiliario Fernando Araujo, un ex ministro de Relaciones Exteriores de Colombia cuya empresa está construyendo el hotel Las Américas Golden Tower, de 285 habitaciones, dice que está aprovechando la relativa estabilidad del dólar en sus esfuerzos por vender la mitad de las unidades a inversionistas externos en US$200.000 por una habitación estándar.

Hasta ahora, 140 de las habitaciones del hotel han sido vendidas a inversionistas, cerca de la mitad colombianos, mientras que el resto proviene de otros países de Sudamérica y Centroamérica. “La economía de Colombia anda muy bien, pero la de Panamá va mejor”, señala Araujo.

El auge en la construcción también está siendo impulsado por una práctica en la que los inversionistas compran pisos dentro de torres, lo que mitiga el riesgo para los constructores y provee abundante capital. No obstante, también puede generar excesos en la construcción, lo que con el tiempo perjudica los retornos de los inversionistas debido a los inmuebles desocupados y la caída del alquiler. “Hubo una compra compulsiva”, expresa Simón Hafeitz, socio en la firma Desarrollo Bahía. “Todos sabían que había gente de fuera (invirtiendo) en Panamá, así que siguieron adelante” con la construcción, dice.

Un ejemplo es la F&F Tower en el distrito bancario del centro de Panamá. Completada en 2012, el edificio de 52 pisos y de 50.000 metros cuadrados se encuentra entre los más impactantes de Centroamérica. La firma F&F Properties, de Saúl Faskha, ya vendió todo el edificio, la mitad a panameños, una cuarta parte a venezolanos y el resto a inversionistas de otros países. Está arrendado en 62% y los precios de alquiler han caído en hasta 10% desde su apertura.

“No estoy preocupado, ya que a los clientes les gustan los edificios más nuevos y avanzados”, afirmó Faskha en un e-mail. “Es por eso que estoy en el proceso de construir dos más”.

Otros no prevén una recuperación rápida del mercado de oficinas. “Hay probablemente entre siete y 10 años de inventario a las tasas de absorción reportadas”, indica Alex Petrosky, quien supervisa el portafolio de bienes raíces panameños de Inversiones Bahía, de la familia panameña Motta.

Un impacto similar podría golpear al mercado hotelero, donde el auge de construcción ha atraído a varias marcas globales, incluidas Westin y W de Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc., y Waldorf-Astoria de Hilton Worldwide Holdings Inc. Algunos propietarios ven con esperanza las actuales expansiones del centro de convenciones y el aeropuerto internacional.

Sin embargo, la pronunciada caída de la ocupación y las tarifas en la capital significa que para varios propietarios de hoteles los costos operativos excederán los ingresos. Probablemente pocos hoteles cerrarán, pero algunos podrían ser vendidos a bajos precios.

“Unos cuantos serán vendidos”, dice Ramón Roux, agente de CBRE Group Inc. “Algunos están considerando ofertas”. / Por Kris Hudson para The Wall Street Journal. Max Taves contribuyó a este artículo.--

Vista nocturna de la ciudad de Panamá- Foto deThibault Houspic, en Flickr